Parâmetro 1148: Como fazer o cálculo do reajuste de contratos de locação com indexadores retroativos?

Hoje ao utilizar indexadores cadastrados com retroatividade, o sistema apresenta comportamento de iniciar o reajuste no número de meses anterior que o índice negativo do indexador apresenta. Isso pode ser visto pelos clientes como erro já que a primeira parcela do reajuste não segue a frequência estipulada no contrato. 

O parâmetro 1148 permite que o sistema utilize a data do contrato e agora a data do primeiro vencimento da parcela como data base para o reajuste. Possibilitando assim que os clientes tenham a opção de escolha para o cálculo do reajuste, entre utilizar a data base ou data do contrato. Ativando o parâmetro 1148 para contabilizar o reajuste na data do contrato, o contrato será reajustado seguindo o padrão estipulado na frequência do reajuste a partir da data do contrato ou data do primeiro vencimento.


Passo a passo

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Exemplo 1: Comparação do parâmetro 1148 com data base para reajuste e data do contrato


Testando com um contrato com indexador com retroatividade -2 e frequência de 4 meses o sistema apresentou reajuste nas parcelas 3, 7 e 11 respectivamente.

O comportamento esperado pelos clientes é com reajuste na parcela 5, 9, e 13 respectivamente.

 

Data base  

Data de vencimento 

da parcela 

Frequência do 

reajuste 

Data do contrato 

01/11/2020 

01/02/2021 

4 meses 

01/01/2021 

Parâmetro 1148 - pela data base 

Parâmetro 1148 - pela data do contrato 

Parcela 1 

 

Parcela 1 

 

Parcela 2 

 

Parcela 2

 

Parcela 3 

reajuste 

Parcela 3

 

Parcela 4 

 

Parcela 4 

 

Parcela 5 

 

Parcela 5 

reajuste 

Parcela 6 

 

Parcela 6

 

Parcela 7 

reajuste 

Parcela 7

 

Parcela 8 

 

Parcela 8

 

Parcela 9 

 

Parcela 9

reajuste 

Parcela 10 

 

Parcela 10

 

Parcela 11 

reajuste 

Parcela 11

 

 

Exemplo 2: Parâmetro 1148 com data do contrato


Um contrato com ou sem indexador com retroatividade vai corrigir com a frequência de reajuste informada desde que a data do contrato e a data do primeiro estejam cadastradas no mesmo mês.
 

Data do contrato: 10/03/2021
Data do primeiro vencimento: 15/03/2021
Data base indexador: 01/01/2021
Indexador: retroatividade -2
 frequência de reajuste: 12 meses


Após o reajuste teremos o seguinte comportamento das parcelas do contrato de locação:


O reajuste do 1º ano alterou a data base de 01/01/2021 para 01/02/2022 que representa a variação do indexador vinculado ao contrato entre os meses de janeiro a janeiro, sendo utilizado os percentuais de fevereiro/2021 à janeiro/2022 no cálculo. Além disso o reajuste ocorreu na 13ª parcela. 


Cenário de exceção: caso o contrato esteja em um mês e a data de vencimento está no mês seguinte, o parâmetro considera a data do contrato como ponto de partida fará o cálculo correto de reajuste, mas irá registrar a partir da 12ª parcela e não da 13ª.  
 

Data do contrato: 10/03/2021
Data do primeiro vencimento: 15/04/2021
Data base indexador: 01/01/2021
Indexador: retroatividade -2
 frequência de reajuste: 12 meses


Após o reajuste teremos o seguinte comportamento das parcelas do contrato de locação:



O contrato é sempre reajustado com a variação de 12 meses, mas o primeiro período conta com apenas 11 parcelas porque a frequência de reajuste se inicia na data do contrato. Para atender esse cenário foi criado a flag “Considerar frequência de reajuste das parcelas a partir da data do primeiro vencimento”. Ao marcar essa flag, será contado a quantidade de parcelas informadas na frequência de reajuste, tendo assim o comportamento esperado.



Data do contrato: 10/03/2021
Data do primeiro vencimento: 15/04/2021
Data base indexador: 01/01/2021
Indexador: retroatividade -2

frequência de reajuste: 12 meses
Flag marcada


Após o reajuste teremos o seguinte comportamento das parcelas do contrato de locação:



As parcelas são reajustadas a cada 12 meses com uma variação de 12 meses. Entretanto a data do primeiro vencimento é em abril e a data base é de janeiro, pois o indexador tem retroatividade -2 e o parâmetro olha a data do contrato como base.



Nova opção no parâmetro 1148 


Com base nos cenários abordados anteriormente, foi criado uma nova opção no parâmetro 1148 que é “data base do primeiro vencimento”. Esse parâmetro vai ter como comportamento o mesmo do parâmetro quando data do contrato, mas o referencial será sempre a data do primeiro vencimento. Para este cenário, a flag “Considerar frequência de reajuste das parcelas a partir da data do primeiro vencimento” deve estar sempre marcada
 


Data do contrato: 10/03/2021
Data do primeiro vencimento: 15/04/2021
Data base indexador: 01/02/2021
Indexador: retroatividade -2

frequência de reajuste: 12 meses
Flag marcada


Após o reajuste teremos o seguinte comportamento das parcelas do contrato de locação:


 

Esse é o cenário recomendado, pois sempre será olhado como base a data do primeiro vencimento para reajuste e retroatividade do indexador. 


Atenção! O cálculo correto para vencimento futuro dependa que tenha um indexador cadastrado na data base correta considerando retroatividade. Caso ainda não tenha o valor do indexador, é necessário cadastrar um valor de indexador temporário.


Estas mudanças tem como benefício personalizar a forma com que os reajustes incidem sobre os contratos de locação.


Esperamos que este artigo tenha ajudado!


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